Huurdersvergadering ALV 1 sep. 2021 – samenvatting

Met 27 aanwezige huishoudens en 8 machtigingen (52,2% van de leden). Ruim boven het quorum. Vier gasten waren aanwezig. De meesten waren fysiek van de partij, 9 namen virtueel deel.

Gasten (zonder stemrecht):

• 3 bestuursleden van het Vesteda Platform
  • Peter, Lex en Fred
• 1 bestuur van BewonersCommissie Boston
  • Marcel
• 0 huurders die geen lid zijn van de HuurdersBelangenVereniging (“HBV“)

Onderstaand tref je de samenvatting van deze editie van onze huurdersbijeenkomst van HBV Detroit.

De huurders hadden twee mogelijkheden om de vergadering bij te wonen.

Locaties:

• virtueel: via Google Meet
• fysiek: atrium van het Detroit-gebouw
  > als gevolg van Corona, werd 1,5 meter toegepast

Wegens gebrek aan financiële midellen heeft het bestuur besloten geen zaal te huren. Vesteda heeft al sinds onze oprichting geweigerd dergelijke kosten te vergoeden. Als alternatief hebben we de lobby / het atrium van het gebouw geprobeerd. Er werden stoelen gehuurd en het bestuur gebruikte hun eigen televisie en andere ondersteunende apparatuur.

Ondanks de aangename temperatuur buiten, was het behoorlijk fris en tochtig in het atrium. Ook de beschikbare apparatuur was niet geschikt voor zo’n grote ruimte.

Dus niet voor herhaling vatbaar.

Besproken onderwerpen / agenda:

1. Opening
2. Algemene inleiding
   • Bestuur, doelstellingen, bezettingsgraad van het gebouw, quorum
3. Jaarverslag
   • Kascommissie, advies aan vergadering
   • Stemming décharge bestuur
4. Update servicekosten audit
5. Update aangaande juridische geschillen met Vesteda
6. Ingediende onderwerpen in volgorde van populariteit:
   1. Sluiting van de health club (fitnessruimte, sauna, zwembad)
   2. Problemen met blokverwarming / vloerverwarming woningen
   3. Huurverhoging per 1 juli 2021
   4. Problemen met water en verwarming
   5. Afrekening servicekosten 2020
   6. Problemen met intercom
   7. Problemen met toegangshekken van het gebouw
   8. Problemen met Bewonerscommissie Boston
   9. Veiligheid van het gebouw
7. Geparkeerde onderwerpen
8. Overige onderwerpen / WVTTK
9. Sluiting

Na de opening informeert HBV Detroit voorzitter (Pieter) over doelstellingen van de vereniging, en worden de huidige bestuur voorgesteld aan de nieuwe huurders. Er wordt een tijdlijn getoond met een historisch overzicht van alle veranderingen binnen het bestuur.

Na de volledig online gehouden jaarlijkse ledenvergadering in april 2020, is dit de eerste soortgelijke vergadering. De audiovisuele ondersteuning werkt, maar ondervindt enkele problemen als gevolg van de grootte van het scherm. De aanwezigen worden ervan in kennis gesteld dat de vergadering zal worden opgenomen na stemming of andere bezwaren.

De bezettingsgraad van het Detroit-gebouw vertoont een groot verloop van huurders in het afgelopen jaar. Corona en het gebrek aan expats zijn factoren die een effect hebben gehad op de bezettingsgraad. Een andere belangrijke factor blijft voor veel huurders reden tot vertrek, namelijk: ontevredenheid over Vesteda en het achterstallig onderhoud, de verplichte parkeerplaats, en de slechte staat van het gebouw en sommige appartementen.

Zie ook vanaf slide 54: Resultaten survey, december 2020

Het bestuur is ook van mening dat deze omstandigheden potentiële huurders afschrikken.

De aanhoudende sluiting van de health club (het “voorzieningencentrum“), die sinds 13 maart 2020 voor het grootste deel van de tijd gesloten is geweest, zal naar verwachting een grote bron van ongenoegen blijven onder de huurders. En zal voor sommigen waarschijnlijk ook reden zijn om hun huurovereenkomst op te zeggen.

Het quorum van de avond wordt vastgesteld met het oog op de geldigheid van een eventuele stemming. Op basis van de aanwezigheid en de volmachten zijn er 35 huishoudens aanwezig, die samen 51,2% van alle leden vertegenwoordigen. Daarmee is de drempel van het statutair vereiste quorum van 40% gehaald, waardoor de stemmingen tijdens de vergadering geldig waren.

• 67 (87,0%): geregistreerd
• 10 (13,0%): niet geregistreerd
• 2: leegstaande appartementen

Sinds de oprichtingfase hebben 140 huishoudens zich aangemeld als lid.

• 67: huidige huurders
• 71: verhuisd
• 2: opgezegd

Het hoge aantal aanmeldingen is gerelateerd aan de hoge mutatiegraad van huurder in het Detroit-gebouw.

bovenstaande is per 1 september 2021

De meerderheid van de 67 geregistreerde leden was aanwezig of hadden een machtiging afgegeven.

• 27 (40,3%): aanwezig
• 8 (11,9%): gedelegeerd
• 32 (47,8%): niet aanwezig

Totaal stemmen: 52,2%
Quorum minimum: 40%
Quorum behaald: ja

De voorzitter wordt door verschillende aanwezigen geïnterrumpeerd vanwege de beperkte tijd en er wordt verzocht om vanwege de hoeveelheid onderwerpen niet te veel in detail te treden en zich te concentreren op problemen in het gebouw en de stand van zaken rond de juridische kwesties met Vesteda. Aanwezigen steunen interruptie.

De voorzitter verontschuldigt zich voor de vertraging van de boekhoudkundige jaarrekening. Dit is vooral te wijten aan het moeten verwerken van de verschillende posten en onderdelen en het opzetten van een geschikte boekhouding. Voorgaande jaren hebben relatief weinig transacties, voornamelijk door een gebrek aan financiële middelen. Het jaarverslag 2020 is nu klaar en kan online worden bekeken.

De voorzitter deelt een tijdlijn van belangrijke vergaderingen met Vesteda, waarin budgetaanvragen zijn gedaan met bijbehorende onderbouwingen.

zie ook:

• 2017: Kennismaking tussen Vesteda en het bestuur
• Teleurstellende kostenvergoeding 2017
• 2017: Vesteda betaalt kosten vergadering niet
• 2018: Verzoek kostenvergoeding aan Vesteda
• 2019: Vesteda weer onwillig om kosten te betalen
• Huurdersvergadering 3 april 2019 – samenvatting
• 2020: Oplossen financiële problemen
• Ledenbijdrage 2020 – extra uitleg
• Resultaat ledenbijdrage 2020

De voorzitter stelt twee leden van de vereniging voor, die zijn uitgenodigd om plaats te nemen in de Kascommissie inclusief hun benoeming. Beide leden wordt gevraagd hun bevindingen van het financieel jaarverslag te presenteren. Beiden zijn positief over de boekhouding en geven aan geen onvolkomenheden of fouten te zijn tegengekomen. De eindconclusie is dat alle posten (inkomsten/uitgaven/facturen en ontvangsten) onderbouwd zijn.

Een zorg van de commissie is dat de HBV een ernstig kasstroomprobleem heeft. Er wordt meer uitgegeven dan er binnenkomt. Dit komt door de minimale bijdrage van Vesteda, bescheiden inkomsten uit contributies. De meeste kosten worden gemaakt voor juridische ondersteuning, die tot nu toe grotendeels wordt gefinancierd door het Juridisch Fonds (crowdfunding onder huidige en voormalige huurders). Als het kasstroomprobleem aanhoudt, kan dit het voortbestaan in gevaar brengen en de afhandeling van zaken (juridisch en niet-juridisch) vertragen of onmogelijk maken.

Wat betreft de algehele boekhouding en het jaarverslag stelt de Kascommissie aan de vergadering voor dat er gestemd kan worden voor decharge van het bestuur.

Na stemming geeft een grote meerderheid aan dat de kwijting wordt verleend. Twee leden stemmen tegen (één bezit een machtiging). Eén lid verlaat de vergadering en onthoudt zich van stemming. De reden is de raad niet helemaal duidelijk, maar het lid geeft aan dat hij het niet eens is met de hele procedure van financiële verslaglegging en het functioneren van het bestuur in het algemeen.

Stemuitslag:

• 32 (91,4%): VOOR decharge
• 2 (5,7%): TEGEN decharge
• 1 (2,9%): niet gestemd

Op basis van de stemming wordt door de vergadering decharge verleend aan het bestuur.

Vesteda heeft sinds 2005 elk jaar niet voldaan aan haar wettelijke verplichting om de servicekosten vóór 1 juli te voldoen. Vesteda is zich volledig bewust van hun wettelijke verplichting en heeft onlangs via een brief haar excuses aangeboden en een reep chocolade bijgevoegd.

De vergadering onderstreept nogmaals dat het bestuur tot nu toe veel energie heeft besteed aan de problemen rond het servicekostenbeleid en de jaarlijkse afrekening.

Veel huurders hebben al een deel van de te veel betaalde servicekosten teruggekregen van Vesteda. Maar veel blijft nog onduidelijk, en onafhankelijke deskundigen hebben nog steeds geen oordeel kunnen geven over de claims die de vereniging bij Vesteda heeft neergelegd. De eis blijft dat:

• Vesteda zich aan de wet houdt
• De kosten op een redelijke manier worden verdeeld over de verschillende gebruikersgroepen die het Detroit gebouw heeft
• De huurders van Detroit niet opdraaien voor kosten van de huurders van de business units en bewoners van de aangrenzende gebouwen Boston en Australië.

De voorzitter lichtte nogmaals het doel van het Legal Fund toe, dat specifiek bedoeld is om de gecontracteerde huuradvocaat te betalen die de vereniging vertegenwoordigt in juridische zaken aangaande servicekosten en gerelateerde Wohv-zaken tegen Vesteda. Eerdere en huidige uitgaven houden ook verband met het verzoek om een onafhankelijke technische inspectie van het Detroit-gebouw.

De voorzitter informeert de vergadering, dat Vesteda aan de advocaat van de HBV het voornemen heeft geuit om te gaan procederen om de legitimiteit van de HBV in twijfel te trekken. Vesteda beweert dat de HBV volledige inzage moet geven in de jaarrekeningen en verslagen. Verder wil Vesteda alle notulen van de vergaderingen ontvangen.

Geschillen over de WOHV moeten worden voorgelegd aan een kantonrechter.

HBV is eigenlijk blij dat Vesteda deze dagvaarding wil sturen en had al het voornemen om zelf een rechtszaak aan te spannen, omdat zij vindt dat Vesteda op tal van punten geen goede en betrouwbare verhuurder blijkt te zijn. HBV heeft het ernstige gevoel dat Vesteda een moreel kompas mist ten opzichte van huurders en oneerlijk en onvolledig handelt op tal van gebieden, die te maken hebben met het algehele welzijn en de veiligheid. Verwarming, warmwatervoorziening, ventilatie, servicekosten, voorzieningen zijn onderwerpen waar Vesteda ernstig tekortschiet. Vesteda lijkt haar functioneren niet op orde te hebben of te krijgen.

De vergadering steunt de juridische activiteiten van de HBV en begrijpt de redenen voor een eventuele rechtszaak. Het is de enige manier om vast te stellen of Vesteda zich aan de WOHV moet houden en of ze dat nu doen. De vergadering is het erover eens dat alle relevante stappen moeten worden ondernomen om alle aspecten waar Vesteda niet tegemoet komt aan of open staat voor de individuele en collectieve klachten van huurders aan de oppervlakte te brengen. HBV vertegenwoordigt de leden en ziet uit naar de mogelijkheid om zoveel mogelijk van de problemen op te lossen.

ALV steunt de acties van twee leden [die tijdelijk de Ventilatiecommissie vormden, maar daarmee zijn gestopt, red.] met betrekking tot de problemen rond de ventilatie van appartementen. Zij hebben gerelateerde klachten van huurders verzameld. Waar mogelijk hebben ze advies ingewonnen bij derden (deskundigen). Het daaruit voortvloeiende rapport werd naar Vesteda gestuurd, maar door Vesteda terzijde geschoven omdat ze deze niet erkenden. Vervolgens werd het rapport door de twee leden beschikbaar gesteld aan HBV, om te gebruiken in het geschil met Vesteda en een mogelijke rechtszaak. HBV verzocht de twee leden hun acties te staken, om de verschillende zaken in geschil te kunnen brengen vanuit de daarvoor bestaande vertegenwoordiging.

Een lid deelde de vergadering mee, dat er al een persoonlijke rechtszaak loopt met Vesteda vanwege de problemen met te hoge temperaturen van hun appartement. De problemen hebben geleid tot ernstige gezondheidsproblemen voor zijn partner. De vergadering bespreekt deze en andere zaken, waaruit de onbetrokkenheid en passiviteit van Vesteda blijkt.

De vergadering stelt voor dat de huurders een deel van de maandelijkse huur inhouden en dat deel vervolgens op een derdenrekening storten. Dit zal dan hopelijk bij Vesteda een vorm van urgentie creëren om de klachten serieus te nemen. HBV zal deze suggestie bespreken met haar advocaat om te zien of dit legaal is. Als dat niet zo is, dan zal Vesteda onmiddellijk een incassobureau inschakelen. Waarschijnlijk is het dus een ineffectieve aanpak en zal het de collectieve inspanningen overschaduwen.

HBV vindt dat de problemen bij de health club, met name de sluiting van het zwembad en de sauna, veel te lang duren en dat er geen vooruitgang wordt geboekt. Dit zou moeten leiden tot een gedeeltelijke restitutie met terugwerkende kracht van 10% van de huurpenningen, omdat de faciliteiten niet gebruikt kunnen worden. Vesteda geeft aan dat de health club faciliteiten geen deel uitmaken van de huur en gratis ter beschikking worden gesteld. HBV is het daar niet mee eens en wijst op een vonnis tegen Vesteda in een soortgelijke zaak.

HBV meent dat Vesteda de renovatie van de health club opzettelijk uitstelt, vanwege budgettaire problemen. En dat zij mogelijk de intentie hebben om de kosten op te nemen in de begrotingen van 2022.

Vesteda heeft de warmtemeters vervangen, maar de indruk bestaat dat het heel moeilijk op te lossen is en dat het probleem ligt in de verwarmingsinfrastructuur eronder. De temperatuur in de appartementen ligt bijna constant 6 graden boven de buitentemperatuur omdat de warmte niet kan worden afgevoerd en genormaliseerd.

Alle huurders klagen erover dat de appartementen en het ventilatiesysteem te warm en ongezond zijn. De indruk bestaat dat het gebouw in Detroit lijdt aan het sick-building-syndroom.

Hiermee samenhangend is het verwarmingssysteem dat vaak uitvalt en problemen veroorzaakt, vooral voor de huishoudens op de 9e verdieping.

Moeilijk te gebruiken. Onvoldoende instructies bij aanleg. Veel huishoudens ondervinden storingen.

Automatisch systeem bij hoofdingang op begane grond geeft voortdurend problemen en komt steeds terug. Dit leidt tot veiligheidsproblemen (je kunt het gebouw niet in of uit) en veel irritatie. Vesteda verzuimt oplossingen te bieden of is erg traag.

Mensen van buitenaf (geen huurders) zijn met een gemanipuleerde tag het gebouw binnengekomen. Vesteda is ingelicht en zegt dat het probleem wordt bekeken en zal worden opgelost.

Andere ingediende onderwerpen worden wegens tijdgebrek niet behandeld.

Het verzoek om bij te dragen aan de jaarlijkse contributie voor 2022 wordt verstuurd. Na een eenmalige bijdrage van €50 in 2020 wordt de contributie weer genormaliseerd naar een bedrag van €35.

HBV doet een suggestie, dat als er fondsen nodig zijn in het kader van juridische ondersteuning, dat er dan een extra ronde van fondsenwerving kan volgen. Als dat niet lukt, is de kans groot dat Vesteda de rechtszaak wint, omdat er dan onvoldoende ruimte is om de huidige advocaat te blijven inhuren. Deze kwestie wordt uitgesteld totdat de tijd rijp is en de haalbaarheid van de rechtszaak met de advocaat is besproken. Deze uitkomst zal met de leden worden gedeeld zodra een rechtbankdatum bekend is en de aanpak met de advocaat is besproken.

Wegens tijdgebrek werd de vergadering om 22.15 uur gesloten. Niet besproken onderwerpen kunnen door de leden aan het bestuur worden voorgelegd en zullen op een geschikt moment apart worden besproken.

Het bestuur bedankt alle aanwezige leden en gasten.

Tijdens de vergadering gebruikte presentatie: