Huurkorting en versnellen renovatie Health Club prioriteit speciale commissie

Bewoners van het Detroit-gebouw in Amsterdam zijn de sluitingen van de ‘Health Club’-faciliteiten (“het voorzieningencentrum”) zat. Een onlangs benoemde commissie gaat zich focussen op een oplossing en heeft zich per brief gemeld bij Vesteda. In de brief wordt aangegeven dat ze betrokken willen worden bij de inhoudelijke discussie omtrent de renovatie waaronder het versnellen van het project. Ook pleit de commissie dat huurders recht hebben op huurkorting gedurende de sluitingen van de faciliteiten. Hierbij wordt verwezen naar een uitspraak van de Hoge Raad aangaande een identieke casus waarin Vesteda werd veroordeelt tot het verlenen van huurkorting. De initiële reactie van Vesteda was positief en nodigt de commissie uit voor overleg over de renovatie. Vesteda verzoekt overleg m.b.t. de huurkorting apart te doen.

Een kopie van de brief en een naar het Engels vertaalde versie zijn onderaan deze blogpost te vinden.

Geachte directie, geacht regiomanagement Amsterdam,

Namens de Health Club Commissie (“de Commissie”) van de huurdersvereniging van het appartementencomplex Detroit (“de HBV”) vragen wij graag uw aandacht voor het volgende.

Health Club Commissie

Tijdens de bijeenkomst van de HBV op 11 april jl. is de Commissie met mandaat van de leden van de HBV (lees: de huurders van Custodian Vesteda Fund I B.V.; “Vesteda”) door het bestuur benoemd.

De aanleiding voor de oprichting van de Commissie is het feit dat het zwembad en de sauna gelegen op de eerste verdieping van het gebouw (“de Health Club”) al geruime tijd buiten gebruik zijn en dat naar verwachting ook nog geruime tijd zullen zijn. Om deze reden is de Commissie opgericht met een tweeledig doel:

1. het versnellen en stroomlijnen van de heropening van de Health Club, en,
2. het onderzoeken van de mogelijkheden om tot een huurcompensatie te komen.

Sluiting van de Health Club

De Health Club is met ingang van 13 maart 2020 gesloten. Vesteda heeft hierover destijds in eerste instantie gecommuniceerd dat de sluiting nodig was vanwege Corona en enige tijd later dat de sluiting nodig was vanwege het uitvoeren van onderhoud aan en de herinrichting van de Health Club. Hoewel het niet goed mogelijk was om een concrete planning te geven met betrekking tot de duur van de werkzaamheden, zouden deze in januari 2021 aanvangen en in totaal ongeveer tien weken in beslag nemen.

Inmiddels zijn er ruim twee jaar (26 maanden) verstreken sinds de sluiting, terwijl onduidelijk is wanneer de Health Club zal heropenen. Daarop bestaat in elk geval nog geen concreet uitzicht.

Sinds de sluiting van de Health Club is op verschillende manieren geprobeerd om duidelijkheid te krijgen over de planning, zowel door de HBV als door bewoners, maar dat heeft vooralsnog niet tot een concrete planning en/of toezeggingen geleid. Althans: vermeldenswaardig is dat aan (in elk geval twee) aspirant-bewoners eind 2021 tijdens de sleuteloverdracht is aangegeven dat de Health Club waarschijnlijk in juni 2022 zou heropenen, maar het is duidelijk dat deze mededeling onjuist was. Overigens speelt de Health Club nog altijd een prominente rol bij de verhuur van nieuwe woningen (waarover hierna meer).

Het meest recente bericht van Vesteda aan de bewoners van Detroit met betrekking tot de Health Club is de nieuwsbrief van 24 december 2021. Daarin wordt met betrekking tot de heropening vermeld dat ‘de eerste planning aangeeft dat de werkzaamheden ongeveer een jaar in beslag nemen’. Dat zou dus betekenen dat de Health Club in elk geval nog tot en met december 2022 gesloten blijft. Uit het meest recente bericht van Vesteda aan de HBV van 14 april jl. volgt dat de werkzaamheden in het geheel nog niet zijn aangevangen en Vesteda zelfs nog ‘in de ontwerpfase’ zit, zodat de sluiting van de Health Club mogelijk nog langer zal duren.

Al met al zit het de bewoners inmiddels hoog, terwijl niet duidelijk is waar zij concreet aan toe zijn.

Versnelling en stroomlijnen heropening Health Club

Zoals toegelicht is om deze reden de Commissie in het leven geroepen, om te onderzoeken of de heropening van de Health Club in samenspraak met Vesteda kan worden gestroomlijnd/versneld en er een concrete planning kan worden afgesproken. De Commissie treedt hierover graag met Vesteda in overleg. Als Vesteda daartoe bereid is, dan stellen wij voor om tijdens het overleg met Vesteda en haar architect op 9 of 11 mei aanstaande, waarvoor de HBV al een uitnodiging heeft ontvangen (zie het e-mailbericht van Lisette van 14 april 2022), de navolgende onderwerpen aan de agenda toe te voegen:

3. Inzage/toelichting vertraging werkzaamheden
4. Concrete planning werkzaamheden + heropening Health Club

Huurcompensatie

Vanwege de langdurige sluiting van de Health Club, onderzoekt de Commissie daarnaast op verzoek van de leden van de HBV de mogelijkheid om te komen tot een huurverlaging voor de duur van de sluiting. De voorlopige conclusie van de Commissie daaromtrent luidt dat er recht bestaat op dergelijke compensatie.

Naar het oordeel van de Commissie verschaft Vesteda niet langer het overeengekomen huurgenot door (de voorzieningen van) de Health Club niet ter beschikking te stellen en schiet zij daarmee tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit de met de bewoners gesloten huurovereenkomsten¹. Om deze reden hebben de bewoners recht op schadevergoeding c.q. huurprijsvermindering.

Ter toelichting geldt het volgende.

Hoewel in de huurovereenkomsten met de bewoners is opgenomen dat onder meer de Health Club om niet ter beschikking wordt gesteld, dient aan die bepaling geen doorslaggevende betekenis te worden toegekend. Voor de vraag naar de omvang van het gehuurde is namelijk niet beslissend wat (woordelijk) in de huurovereenkomst is bepaald, maar is doorslaggevend welke zin partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de overeenkomst mochten toekennen en wat zij te dien aanzien over en weer van elkaar mochten verwachten.
Toepassing van deze maatstaf leidt in dit geval tot de conclusie dat partijen althans de huurders voor ogen hebben gestaan dat (het gebruik van) de Health Club (als zogenaamde ‘onroerende aanhorigheid’) in het gebruik van de huurovereenkomsten is begrepen. Daarvoor is onder meer redengevend i) dat Vesteda in reclame-uitingen consequent en structureel aangeeft, in het verleden maar ook nu nog, dat bewoners van Detroit (en van het naastgelegen gebouw Boston) van de Health Club gebruik kunnen maken en zij daarvoor dus niet meer de deur uit hoeven, ii) dat Vesteda heeft aangegeven dat de voorzieningen niet voor anderen dan deze bewoners beschikbaar zijn en iii) dat Vesteda in het verleden bewoners heeft gecompenseerd die vanwege de sluiting van de Health Club (in 2012/2013) een deel van de verschuldigde huurprijs hebben ingehouden.

De Commissie verwijst in dit kader in het bijzonder naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 8 maart 2016 met kenmerk ECLI:NL:GHARL:2016:1795 (rechtsoverweging 3.9). In dit geval heeft het gerechtshof in een vrijwel identiek geval – waarin Vesteda eveneens verhuurder was, waarin huurbepalingen golden die identiek waren aan de bepalingen uit het contract van de leden van de HBV, waarin het ging om een vergelijkbaar complex en waarin de hierboven genoemde omstandigheden aan de orde waren – overeenkomstig het bovenstaande geoordeeld.

Uit de hiervoor genoemde uitspraak van het gerechtshof blijkt verder dat van belang is dat Vesteda een grote en professionele partij is, in tegenstelling tot de particuliere huurders. De particuliere huurders mogen dus afgaan op de reclame-uitingen van Vesteda. Daarbij valt niet in te zien dat een commerciële partij als Vesteda om niet bepaalde faciliteiten zoals een sauna en zwembad ter beschikking stelt. De Commissie onderschrijft ook deze vaststellingen door het gerechtshof.

Gelet op al het bovenstaande treedt de Commissie graag met Vesteda in gesprek over het verlenen van een huurcompensatie .

Vervolg

Gelet op al het bovenstaande vernemen wij graag binnen veertien dagen na heden:

1. of Vesteda bereid is om met de Commissie in overleg te treden over het in samenspraak met de Commissie stroomlijnen van de heropening van de Health Club zoals in deze brief toegelicht, waarbij in elk geval i) inzage wordt gegeven in de redenen van de vertraging en ii) een concrete planning wordt afgesproken met betrekking tot de heropening van de Health Club;
2. of Vesteda bereid is om met de Commissie in overleg te treden over een huurcompensatie voor de huurders van Detroit voor de duur van de sluiting van de Health Club. Indien Vesteda daartoe bereid is, vernemen wij graag wanneer en met wie hierover een bespreking kan plaatsvinden. Indien Vesteda daartoe niet bereid is, vernemen wij graag haar gemotiveerde standpunt met betrekking tot de vraag waarom zij niet gehouden zou zijn om de huurders van Detroit te compenseren.

Los van de reactie van Vesteda op het bovenstaande onder a. laten wij u hierbij in reactie op de uitnodiging van Lisette van 14 april 2022 weten dat Peter (Detroit), Hermes (Detroit) en Marcel (Boston) graag op 11 mei aanstaande beschikbaar van 09:00 tot 10:30 uur zijn voor een bespreking met Vesteda en haar architect inzake het zwembad. Zij nodigen Vesteda graag uit voor een bespreking in de Bagels & Beans in Detroit (Veemkade 368). Hierbij het vriendelijke verzoek aan Lisette om deze afspraak in reactie op dit bericht te bevestigen.

Veel dank alvast en voor overleg en/of een nadere toelichting zijn wij natuurlijk beschikbaar.

Met vriendelijke groet,

namens de
Health Club Commissie

1. De HBV/Commissie heeft onder haar leden een onderzoek gedaan naar de inhoud van de huurovereenkomsten. De uitkomst daarvan is dat de bepalingen in de huurovereenkomsten die betrekking hebben op de Health Club aan elkaar gelijkluidend zijn.