Problemen servicekosten in rapport aan Vesteda verstrekt

In een dik rapport hebben we de problemen servicekosten in kaart gebracht. Huurders Detroit-gebouw betalen circa €100.000 per jaar te veel. Wat neerkomt op ongeveer €1.250 per jaar per huishouden. Het rapport is tevens een laatste status update aangaande ons project “Servicekosten Audit”, waar we nu ruim een jaar mee bezig zijn en aan alle kanten door Vesteda worden tegengewerkt.

Als vereniging hebben van alles geprobeerd om tot een samenwerking met Vesteda te komen. Wij hebben hun betrokkenheid als hinderlijk ervaren, aangezien overleg niet echt tot iets heeft geleid, hoewel wij wél alle informatie, inzichten en berekeningen met de hun hebben gedeeld. De onophoudelijke weigering van Vesteda om gevraagde informatie te verstrekken en het feit dat het soms vele maanden duurde voordat op onze verzoeken werd gereageerd was soms frustrerend.

De werkgroep en het bestuur hebben gisteren, in overleg met onze advocaat, de documentatie afgerond. Er ontbreken nog enkele kleine details, die Vesteda tot op heden niet heeft verstrekt. Het document bestaat uit 44 pagina’s, waarin wij onze bewering uitvoerig hebben onderbouwd. Elke kostencomponent moet naar onze mening worden aangepast. De volledige vordering komt neer op een vermindering met meer dan €100.000, wat neerkomt op een gemiddelde(!) besparing per huishouden van ongeveer €1.250 euro per jaar. We hebben de cijfers van 2016 gebruikt als basis.

In die onderbouwing hebben wij op basis van de verstrekte (nog niet verrekende) cijfers over 2016 gemotiveerd dat de totale servicekosten met ruim 56%, ofwel €102.547,51 (van €181.989,31 naar €79.441,80), moeten worden verlaagd. De verlaging dient te worden verdeeld onder de 81 huishoudens van het Detroit-gebouw. De uiteindelijke restitutie verschilt per huishouden. Dat komt doordat het warmteverbruik (warm water badkamer + vloerverwarming) onderdeel is van de servicekosten en per huishouden wordt gemeten en afgerekend.

Samengevat moeten de volgende belangrijke onderwerpen worden aangepast:

1. de kosten moeten worden toegerekend aan de gebruikersgroep Boston (er worden nu GEEN kosten aan toegerekend);
2. bedrijven moeten een groter deel van de kosten toegewezen krijgen op basis van vloeroppervlak (elk bedrijf betaalt nu evenveel als een woning terwijl vloeroppervlak 3-6x groter is dan een woning);
3. bedrijven moeten ook bijdragen aan de kosten huismeester & liftkosten;
4. kosten in verband met de health club (voorzieningencentrum), laundry (wasserette)  en gastenkamers moeten in overeenstemming met onze huurcontracten en gegeven percepties volledig geschrapt worden;
5. de berekeningsmethode voor kosten warmte (blokverwarming) gaat nu uit van verdeelsleutels en schattingen en moeten o.b.v. werkelijke kosten en verbruik doorbelast worden;
6. een deel van de kosten mogen verhuurders niet aan huurders doorbelasten via de servicekosten.

Tot nu toe hebben 70 huidige en voormalige Detroit-huurder in totaal €xxxxxxx bijgedragen aan het fonds.
> Zie ook gerelateerde post: Start legal fund campagne

Tot dusver hebben wij ongeveer €3.000 uitgegeven aan onze advocaat, waarvan €1.380 reeds uit het legal fund is betaald. Op dit moment heeft de vereniging geen toegang tot andere financiële middelen dan het legal fund.

Het totale vereiste budget is sterk afhankelijk van het gedrag van Vesteda. Onze advocaat denkt dat we tussen de €10-12k nodig zullen hebben, maar het kan ook meer zijn als Vesteda zich enorm gaat verzetten. Daarom is het nodig extra budget van derden te krijgen.

Verzoeken voor aanvullend budget zijn ook verstrekt naar stichting !WOON, de Woonbond en het Vesteda Platform. Ook blijven we proberen om Vesteda te laten betalen voor de adviesuren van de advocaat.

In de begeleidende email stellen wij tevens dat Vesteda onze kosten voor juridisch advies dient te vergoeden op grond van ons recht op kostenvergoeding van art. 7 lid 1 van de Wet overleg huurders verhuurder (“Wohv“)¹ in combinatie met ons recht op deskundigen art. 5d lid 2 Wohv².

1. zie: https://wetten.overheid.nl/jci1.3:c:BWBR0009810&hoofdstuk=2&artikel=7
2. zie: https://wetten.overheid.nl/jci1.3:c:BWBR0009810&hoofdstuk=2&artikel=5d

Mochten we gaan procederen namens een collectief van individuele huurders, dan lijkt het ons op dit moment onredelijk om van Vesteda te verwachten dat zij die proceskosten vergoeden.

Zoals eerder gemeld, heeft Vesteda zich gecommitteerd tot deelname aan overleg onder leiding van het Vesteda Platform. Het Platform zal dan proberen te bemiddelen aangaande de stroeve relatie tussen onze HuurdersBelangenVereniging (“HBV“) en Vesteda. Er is nu een datum vastgesteld! De eerste sessie zal op 22 januari 2019 bij Vesteda op kantoor zijn.

We houden je op de hoogte.

Onderstaand kun je een geredigeerde versie van het rapport lezen. Mocht je aanvullende informatie wensen, dan kan je contact opnemen met het bestuur.

Het verslag begint met een voorwoord, namelijk:

Voor u ligt een overzicht van een audit op de servicekosten van het gebouw Detroit. We hebben ervaren dat het verkrijgen van transparantie op de servicekosten een zeer complexe aangelegenheid is gebleken voor het bestuur. Honderden uren aan inspanning zijn nodig geweest om te komen tot de juiste inzichten, uitgewerkt in herberekeningen resulterend in dit document dat dient als overzicht. Het benodigde inzicht is verkregen door het bestuderen van de huidige berekeningen, het bestuderen van de wet en inwinnen van juridisch advies, technische studie, een enquête onder bewoners en het raadplegen van meerdere deskundigen.

Om het juridische advies te kunnen bekostigen hebben op dit moment 72 huidige en voormalige huishoudens bijgedragen aan ons juridische fonds. Het is de intentie meer huishoudens te vragen om een financiële bijdrage te doen en een aantal externe partijen fondsen ter beschikking te stellen. Fondsen van de Gemeente Amsterdam en de Woonbond hebben inmiddels bereidheid getoond.

Het traject is gestart door oprichting van een werkgroep in de zomer van 2017. Besloten was een brief te sturen naar de verhuurder met daarin een aantal initiële onderzoekende vragen ter toetsing of een aantal kostencomponenten in relatie tot het voorzieningencentrum werden doorberekend aan gebruikers. In reactie heeft de verhuurder bevestigd dat van doorberekeningen geen sprake was. In dit document toont het bestuur aan dat van doorrekening altijd sprake is geweest. De correspondentie hebben wij toegevoegd als bijlage ‘brief 20171008 – servicekosten Detroit’. Op basis hiervan is de noodzaak ontstaan de servicekostenafrekening tot in detail na te gaan op juistheid.

Het bestuur vindt het op zijn zachtst gesteld opmerkelijk dat de verhuurder nooit proactief de servicekosten heeft gecontroleerd op juistheid. Inspanning van een HuurdersBelangenVereniging (HBV) als het onze, bestaande uit vrijwilligers, is nodig geweest om een controle te doen. Het bestuur heeft meerdere malen aan de directie van de verhuurder aangeboden om in samenwerking tot inzicht te komen. Op dat aanbod is nooit ingegaan. Als bestuur hebben wij ervaren dat verhuurder een zeer passieve houding heeft aangenomen door vragen onbeantwoord te laten, sommige onderwerpen niet te willen bespreken, uitermate traag te reageren en onjuiste informatie te verstrekken.

Dit document is door het bestuur van Huurdersvereniging Detroit naar eer en geweten opgesteld. Het bestuur acht via dit document een waarheidsgetrouw en eerlijk beeld te schetsen van de situatie in relatie tot het servicekostenbeleid van de huurwoningen in gebouw Detroit.

Namens het bestuur,
Daniel, 06-geredigeerd
Pieter, 06-geredigeerd