Rechtbank stelt vragen aan Hoge Raad over huurverhogingen

Opvallend nieuws van de Rechtbank Amsterdam: er zijn vijf belangrijke vragen aan de Hoge Raad gesteld door kantonrechters met betrekking tot huurverhogingen. Het betreft zogenaamde prejudiciële vragen, die alleen bij unieke en ingewikkelde zaken worden gesteld. Kort gezegd, wil de rechtbank weten of bepaalde afspraken over huurverhoging in huurcontracten wel toegestaan zijn.

Versimpelde versie van de vragen:

1. Als een deel van een huurverhogingsafspraak oneerlijk is, moet dan de hele afspraak geschrapt worden of alleen het oneerlijke deel?
2. Als de huurverhogingsafspraak niet mag, betekent dit dan dat er nooit een verhoging had mogen plaatsvinden sinds het begin van de huurovereenkomst?
3. Moet een rechter zelf onderzoeken of een huurder sinds het begin te veel heeft betaald, zelfs als de huurder dit niet specifiek aanhaalt?
4. Kan een verhuurder beweren dat een huurder te laat is met het terugvragen van te veel betaalde huurverhoging?
5. Is er een andere reden waardoor een huurder niet alle eerder te veel betaalde huurverhogingen kan terugkrijgen?

bekijk de originele versie van de vragen op: https://rechtspraak.nl/../Onterechte-huurverhogingen

In haar berichtgeving verwijst de rechtbank ook naar twee zaken met ASR als verhuurder.

• ECLI:NL:RBAMS:2023:6176, een zaak waar de huurder zich niet heeft gemeld
• ECLI:NL:RBAMS:2023:6177, een zaak waar de huurder zich wél heeft gemeld

Opmerkelijk is dat ASR, net als Vesteda, lid is van IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland). De IVBN-leden hebben – naar eigen zeggen – voor circa 100 miljard euro aan onroerend goed in bezit.

Dat nu prejudiciële vragen zijn gesteld door kantonrechters aan de Hoge Raad is nieuw!

Ze hebben dit gedaan omdat het onderwerp van de legitimiteit van huurverhogingen – Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen) – al even speelt en ze hier steeds vaker mee te maken krijgen in zaken, vaak door verhuurders aangespannen tegen huurders om huurachterstand.

Zo sleepte vastgoedreus Bouwinvest, ook lid van de IVBN, onlangs een huurder voor de rechter vanwege huurachterstand. De rechter zette een streep door de ’oneerlijk’ forse huurverhogingen sinds 2005! Bouwinvest gaat in hoger beroep.

Ook het consumentenplatform Kassa van BNNVARA bestede in april aandacht aan het onderwerp met de kop: “Huurverhogingen vrije sector mogelijk op de tocht“.

Eind vorige maand publiceerde de Woonbond het artikel: “Huurverhoging vrije sector op losse schroeven“. Waarin ze onder andere aangeven: “Honderdduizenden huurcontracten zijn mogelijk in strijd met een Europese richtlijn“. Onze vereniging / HBV is lid van de Woonbond.

Ook zijn we als HBV lid van het Platform van Vesteda Huurdersorganisaties (“Platform“), net als ruim 100 andere lokale HBV’s en Bewonerscommissies / BC’s (in de overige ~350 Vesteda-complexen is geen lokale HBV of BC actief). Een aanzienlijk aantal lokale HBV’s en BC’s hebben al – zonder enige steun van het Platform – geprobeerd Vesteda te bewegen de huurverhoging te matigen of te bevriezen. In een aantal gevallen is ook om huurverlaging verzocht. Veelal is het gebrek aan onderhoud onderdeel van hun betoog. Vesteda heeft die verzoeken allemaal afgewezen. Het Platform is met het onderwerp van oneerlijke bedingen in de huurcontracten van Vesteda-huurders op geen enkele manier actief. Wel blijkt uit een artikel van Pensioen Pro, dat Vesteda een dergelijke zaak heeft verloren en daartegen in beroep gaat. We hebben over die zaak nog geen informatie kunnen vinden, maar verwachten spoedig hierover door het Platform te worden geïnformeerd.

We hebben een aantal huurcontracten van huurders in het Detroit-gebouw bekeken en die bevatten soortgelijke clausules / bedingen als in de zaken van Bouwinvest en ASR. Onderaan deze blogpost bieden we je een overzicht van die bedingen uit contracten oktober 2011 t/m oktober 2022.

In een publicatie naar aanleiding van de prejudiciële vragen  van Köster Advocaten* staan een aantal voorbeeldclausules die ook sterk lijken op die in Vesteda-contracten.
*staan verhuurders bij

Op basis van bovenstaande en wat niet genoemde bronnen, menen wij dat Vesteda-huurders ook grote kans maken om de huurverhogingen (mogelijk met terugwerkende kracht) ongedaan te krijgen. Wij wachten de antwoorden van de Hoge Raad af.

We hebben nog geen verdere berichtgeving in de media gespot naar aanleiding van de prejudiciële vragen. Maar blijf op de hoogte via onze social media kanalen op Linkedin, X / Twitter of Facebook. Bij updates informeren we je meteen!